CBRE dự báo thị trường BĐS Việt Nam 2026: 5 điểm chính

Năm 2025 không phải là một bức tranh đồng màu cho bất động sản Việt Nam. Có phân khúc bước vào chu kỳ phục hồi rõ hơn, có phân khúc vẫn phải hấp thụ hết nguồn cung cũ trước khi tăng tốc, và cũng có những khu vực được nâng đỡ mạnh bởi pháp lý, hạ tầng và dòng vốn dịch chuyển.

Theo báo cáo của CBRE, nền tảng vĩ mô trong năm 2024 đã tạo ra mặt bằng thuận lợi hơn cho 2025. Vấn đề không còn là thị trường có hồi phục hay không, mà là phân khúc nào hưởng lợi trước, phân khúc nào cần thời gian dài hơn để hấp thụ rủi ro và định giá lại.

1. Nền tảng vĩ mô và khung pháp lý tiếp tục là bệ đỡ cho thị trường

Năm 2025 mở ra trên một nền kinh tế có nhiều tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn trước đó.

CBRE ghi nhận GDP Việt Nam năm 2024 tăng 7,09%, CPI bình quân được kiểm soát ở mức 3,63%, xuất khẩu phục hồi mạnh và FDI thực hiện tiếp tục lập mốc cao mới. Với bất động sản, đây không chỉ là câu chuyện tăng trưởng chung của nền kinh tế. Nó phản ánh sức mua nội địa ổn định hơn, năng lực hấp thụ không gian sản xuất tốt hơn và niềm tin của doanh nghiệp vào kế hoạch mở rộng trung hạn. Khi kinh tế vĩ mô ổn định, người mua nhà dễ quyết định hơn, doanh nghiệp dễ chốt thuê hơn và nhà đầu tư bớt lo ngại về rủi ro chu kỳ ngắn.

Cơ chế hỗ trợ thị trường nằm ở chỗ lạm phát được kiểm soát giúp mặt bằng lãi suất bớt biến động mạnh, còn tín dụng có dư địa để luân chuyển sang các lĩnh vực tạo dòng tiền dài hạn. Khi chi phí vốn không tăng quá nhanh, mức chấp nhận giá của người mua và người thuê cũng không bị co lại đột ngột. Song song, ba luật quan trọng có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đang tạo ra bộ lọc rõ hơn cho thị trường. Luật mới không làm giá lập tức giảm hay tăng, nhưng làm chi phí pháp lý minh bạch hơn, giảm vùng xám trong phê duyệt và giúp rủi ro dự án được định giá đúng hơn.

Trong các bài phân tích của VHouse, điểm đáng chú ý nhất không nằm ở việc thị trường “ấm lên” bao nhiêu, mà ở chỗ độ phân hóa sẽ rõ hơn. Khi pháp lý minh bạch hơn và lãi suất không còn ở vùng gây sốc, thị trường không còn thưởng cho mọi loại tài sản như nhau. Tài sản nào có dòng tiền thật, pháp lý sạch và vị trí phù hợp sẽ được định giá tốt hơn. Tài sản nào phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá sẽ cần thêm thời gian để chứng minh sức hấp thụ.

2. Căn hộ vẫn là tâm điểm, nhưng Hà Nội và TP.HCM đi theo hai nhịp khác nhau

Phân khúc căn hộ năm 2025 tiếp tục là khu vực được theo dõi sát nhất, nhưng không còn câu chuyện tăng đồng loạt như trước.

CBRE cho thấy Hà Nội đã có sự bùng nổ nguồn cung mới trong năm 2024, với hơn 30.000 căn được đưa ra thị trường sau nhiều năm hạn chế mở bán. Điều đáng chú ý là giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng rất mạnh, còn giá sơ cấp cũng đi lên với tốc độ nổi bật. Trong khi đó, TP.HCM cải thiện chậm hơn nhưng có dấu hiệu nới được nút thắt nguồn hàng ở một số khu vực. Điều này cho thấy hai thị trường lõi lớn nhất cả nước đang không còn đi cùng một nhịp, mà phản ánh khác biệt về quỹ đất, tốc độ phê duyệt và cấu trúc sản phẩm.

Cơ chế của phân khúc này là sự kết hợp giữa khan hiếm hàng mới, cấu trúc sản phẩm lệch về phân khúc trung và cao cấp, cùng sức mua bị kéo bởi nhu cầu ở thật và nhu cầu nâng cấp chỗ ở. Khi nguồn cung mới tập trung vào các dự án có tiêu chuẩn cao hơn, mặt bằng giá sơ cấp thường bị neo lên, vì người mua không chỉ trả cho căn hộ mà còn trả cho chất lượng pháp lý, tiện ích, vị trí và khả năng thanh khoản sau này. Nếu nguồn cung giá vừa túi tiền không đủ lớn, áp lực tăng giá ở phần còn lại của thị trường sẽ càng rõ. Đây là lý do căn hộ tại Hà Nội có thể duy trì mặt bằng cao trong khi TP.HCM chờ thêm chu kỳ mở hàng mới để cân bằng cung cầu.

Với người mua ở thật, năm 2025 không phải thời điểm chỉ nhìn vào giá niêm yết. Cần xem kỹ tỷ lệ thanh toán theo tiến độ, năng lực bàn giao của chủ đầu tư, phí vận hành và khả năng khai thác cho thuê sau bàn giao. Với nhà đầu tư, điểm mấu chốt là chọn dự án có thanh khoản thật, không chạy theo câu chuyện tăng giá trên giấy. Bởi khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, sản phẩm tốt không nhất thiết tăng nhanh nhất, nhưng thường giữ giá tốt nhất.

3. Văn phòng bước vào giai đoạn phân hóa theo chất lượng và vị trí

Thị trường văn phòng năm 2025 vẫn chưa trở lại trạng thái cân bằng hoàn toàn, nhưng xu hướng dịch chuyển sang tòa nhà chất lượng cao đã rõ hơn rất nhiều.

CBRE ghi nhận tỷ lệ trống ở văn phòng Hà Nội và TP.HCM vẫn ở mức hai chữ số trong năm 2024, nhưng giá thuê khu trung tâm TP.HCM tăng khoảng 3,7% nhờ tác động từ các dự án mới. Hà Nội giữ giá thuê ổn định hơn, trong khi các cụm văn phòng mới đang hình thành tại Tây Hồ Tây và Thủ Thiêm. Đây là tín hiệu quan trọng vì nó cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu, mà đang thiếu đúng loại hàng. Doanh nghiệp không còn chỉ tìm mặt bằng để có chỗ ngồi, mà tìm không gian phản ánh hình ảnh thương hiệu, tiêu chuẩn xanh và hiệu quả vận hành.

Cơ chế ở đây là “flight to quality”, tức khách thuê dịch chuyển từ tòa nhà trung bình sang tòa nhà tốt hơn khi chênh lệch chi phí thuê không còn quá lớn so với giá trị nhận được. Các tòa nhà có chứng nhận xanh, không gian linh hoạt, hệ thống kỹ thuật tốt và vị trí thuận lợi thường giữ khách tốt hơn vì giúp giảm tổng chi phí vận hành theo vòng đời sử dụng. Khi doanh nghiệp phải ưu tiên tuyển dụng, giữ nhân sự và nâng chuẩn làm việc, văn phòng hạng A hoặc các tòa nhà mới đạt tiêu chuẩn xanh sẽ có lợi thế rõ. Ngược lại, các tài sản cũ ở vị trí không nổi trội sẽ phải cạnh tranh bằng giá, vì khách thuê ngày càng khó chấp nhận trải nghiệm kém.

Điều này có nghĩa là nhà đầu tư văn phòng năm 2025 nên nhìn tài sản như một “sản phẩm vận hành”, không đơn thuần là một khối bê tông cho thuê. Tòa nhà nằm ở đâu, có dễ tiếp cận bằng giao thông công cộng không, mức hoàn thiện ra sao, có cải tạo được để đạt chuẩn mới không, tất cả đều ảnh hưởng đến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Với người thuê, đây là thời điểm đàm phán tốt hơn ở các tòa nhà thứ cấp, nhưng không nên đánh đổi quá nhiều chất lượng chỉ để tiết kiệm giá thuê ngắn hạn.

4. Bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là trụ đỡ quan trọng của năm 2025

Nếu phải chọn một phân khúc có nền tảng ổn định nhất, bất động sản công nghiệp và logistics vẫn nằm trong nhóm đầu.

CBRE cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp, kho xây sẵn và xưởng xây sẵn vẫn được hỗ trợ bởi FDI, sản xuất chế biến chế tạo và nhu cầu mở rộng chuỗi cung ứng. Ở miền Bắc, đà tăng vẫn tương đối ổn định. Ở miền Nam, nguồn cung được cải thiện thêm nhờ hạ tầng và quỹ đất mở rộng. Đặc biệt, giá thuê kho/xưởng xây sẵn được CBRE dự báo tăng ở mức thận trọng trong giai đoạn 2025 đến 2027, phản ánh một thị trường vẫn có cầu thật nhưng không còn tăng nóng.

Cơ chế của phân khúc này nằm ở tốc độ hình thành giá trị từ hạ tầng. Khi cảng biển, cao tốc, sân bay, đường vành đai và các tuyến logistics xuyên vùng được cải thiện, thời gian đưa hàng ra thị trường giảm xuống. Doanh nghiệp sản xuất và nhà cung ứng vì thế sẵn sàng trả cho vị trí tốt hơn nếu nó giúp tiết kiệm thời gian, giảm rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng và rút ngắn giai đoạn vận hành. Với kho xây sẵn và xưởng xây sẵn, lợi thế còn đến từ việc doanh nghiệp có thể vào khai thác nhanh, không phải mất nhiều tháng triển khai xây dựng. Đó là lý do phân khúc này giữ được sức hút ngay cả khi mặt bằng kinh tế toàn cầu còn nhiều biến số.

Theo phân tích của VHouse, nhà đầu tư công nghiệp nên nhìn vào ba lớp yếu tố thay vì chỉ nhìn vào giá thuê. Lớp thứ nhất là hạ tầng kết nối. Lớp thứ hai là chất lượng pháp lý và khả năng mở rộng. Lớp thứ ba là tính phù hợp của tài sản với ngành thuê mục tiêu, ví dụ điện tử, phụ trợ, thương mại điện tử hay 3PL. Tài sản nào nằm đúng nút giao của ba lớp này thường ít biến động hơn và có khả năng giữ khách tốt hơn trong trung hạn.

5. Bán lẻ tiếp tục hưởng lợi từ tiêu dùng nội địa và sự mở rộng của thương hiệu quốc tế

Bán lẻ là phân khúc ít ồn ào hơn căn hộ hay công nghiệp, nhưng năm 2025 lại có độ bền đáng kể nếu nhìn vào nhu cầu tiêu dùng và sự dịch chuyển của các nhãn hàng quốc tế.

CBRE ghi nhận doanh thu bán lẻ và dịch vụ của Việt Nam giữ xu hướng ổn định, trong khi lượng khách quốc tế phục hồi mạnh hơn so với giai đoạn trước. Một điểm đáng chú ý khác là thị trường Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm của các thương hiệu quốc tế, đặc biệt là các nhãn hàng ngách và một số thương hiệu đến từ Trung Quốc đang tìm cửa ngõ mở rộng ra thị trường mới. Điều này làm cho các vị trí bán lẻ tốt, nhất là trung tâm thương mại và mặt bằng có lưu lượng khách cao, tiếp tục có sức mặc cả về giá thuê.

Cơ chế của bán lẻ nằm ở lưu lượng và khả năng chuyển đổi lưu lượng thành doanh thu. Không phải mặt bằng nào đông người qua lại cũng cho thuê tốt, nhưng mặt bằng nào có tệp khách phù hợp với ngành hàng sẽ tạo ra hiệu suất cao hơn. Trung tâm thương mại lớn có lợi thế ở khả năng gom lưu lượng, giữ khách lâu hơn và hỗ trợ nhiều nhóm ngành cùng lúc. Trong khi đó, mặt bằng phố thương mại hoặc các khu có thương hiệu mạnh lại hưởng lợi khi khách đã có mục đích mua sắm rõ ràng. Nói cách khác, giá thuê chỉ là bề nổi. Điều quyết định là lưu lượng khách, thời gian lưu lại và mức chi tiêu bình quân của nhóm khách đó. Đây cũng là lý do một số vị trí tốt có thể giữ giá thuê bền hơn, dù thị trường chung không tăng quá mạnh.

Với nhà đầu tư bán lẻ, lựa chọn đúng loại tài sản quan trọng hơn chọn đúng “câu chuyện thị trường”. Tài sản gần khu dân cư đông, gần tuyến giao thông lớn hoặc nằm trong tổ hợp có văn phòng, lưu trú và giải trí thường có khả năng chịu biến động tốt hơn. Bán lẻ 2025 vì thế không nên nhìn như một phân khúc phòng thủ đơn giản, mà phải xem như một cấu phần của hệ sinh thái tiêu dùng. Khi lưu lượng thay đổi, tài sản cũng thay đổi giá trị theo.

Câu hỏi thường gặp

CBRE đang nhìn nhận thị trường BĐS Việt Nam 2025 theo hướng nào?

CBRE nhìn thị trường 2025 theo hướng phân hóa rõ hơn, thay vì tăng đồng loạt. Những phân khúc có pháp lý tốt, cầu thật và nguồn cung phù hợp sẽ đi trước.

Phân khúc nào đáng chú ý nhất trong năm 2025?

Căn hộ, văn phòng chất lượng cao, công nghiệp và bán lẻ đều có điểm sáng riêng. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ và biên độ tăng giá sẽ khác nhau theo từng thành phố và từng loại tài sản.

Vì sao Hà Nội và TP.HCM lại có diễn biến khác nhau?

Khác biệt đến từ quỹ đất, tốc độ phê duyệt dự án, cấu trúc nguồn cung và nhịp hấp thụ. Hà Nội đang nổi bật ở nguồn cung căn hộ, còn TP.HCM có câu chuyện cải thiện chậm hơn nhưng vẫn có dư địa phục hồi.

Nhà đầu tư nên ưu tiên tiêu chí nào trong năm 2025?

Ba tiêu chí quan trọng nhất là pháp lý, thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền. Nếu một tài sản chỉ mạnh ở kỳ vọng tăng giá mà yếu ở hai yếu tố còn lại, rủi ro sẽ cao hơn đáng kể.

Thị trường 2025 có còn phù hợp với người mua ở thật không?

Có, nhưng cần chọn lọc hơn. Người mua ở thật nên ưu tiên dự án minh bạch pháp lý, tiến độ rõ ràng, chi phí vận hành hợp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng lâu dài.

Khám phá

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025

Xu hướng thị trường BĐS Việt Nam 2025: Cơ hội và rủi ro

Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Điểm mới áp dụng 2025

Quy trình mua nhà đất tại Việt Nam: Thủ tục và lưu ý

10 xu hướng thiết kế nhà ở nổi bật trong năm 2025