Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025

Bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025 qua nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ tại Hà Nội, TP.HCM.

BBùi Văn Hiến

27 tháng 3, 2024

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025

Quý 1/2025 là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam tách nhịp rất rõ giữa các phân khúc. Cùng một nền kinh tế ghi nhận tăng trưởng GDP 6,9%, vốn FDI đăng ký khoảng 11 tỷ USD và CPI tăng 3,2% so với cùng kỳ, nhưng tác động lên nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ lại khác nhau khá mạnh. VHouse nhận thấy đây là quý phản ánh rất rõ mối liên hệ giữa sức khỏe vĩ mô và khả năng hấp thụ của từng loại tài sản.

Điểm đáng chú ý không nằm ở việc thị trường “tăng hay giảm” theo nghĩa chung, mà ở chỗ dòng tiền và nhu cầu thực đang ưu tiên những phân khúc có nền tảng sử dụng rõ ràng. Nhà ở vẫn chịu áp lực về giá và pháp lý, văn phòng đi theo nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp, bán lẻ bám theo tiêu dùng, còn khách sạn và căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ du lịch và dòng chuyên gia nước ngoài. Đọc bức tranh này đúng sẽ giúp nhìn ra nơi nào giữ giá tốt, nơi nào cần kiên nhẫn và nơi nào phù hợp với chiến lược đầu tư dài hơi.

Tổng quan vĩ mô thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025

Nền kinh tế trong quý đầu năm tạo ra một lớp đệm quan trọng cho bất động sản, nhưng độ lan tỏa không đồng đều. Tăng trưởng GDP 6,9% cho thấy hoạt động sản xuất, thương mại và tiêu dùng vẫn giữ được nhịp tốt. FDI tiếp tục là lực kéo đáng chú ý vì khi dòng vốn đầu tư nước ngoài vào mạnh, nhu cầu thuê văn phòng, nhà ở cho chuyên gia, căn hộ dịch vụ và cả không gian bán lẻ thường tăng theo độ trễ ngắn. Cùng lúc, chỉ số giá tiêu dùng tăng ở mức kiểm soát được giúp mặt bằng lãi suất và tâm lý vĩ mô ổn định hơn so với các giai đoạn biến động mạnh.

Cơ chế truyền dẫn ở đây khá rõ. Khi sản xuất và thương mại khởi sắc, doanh nghiệp cần thêm lao động, kho vận, văn phòng và dịch vụ đi kèm. Điều đó tạo ra nhu cầu thật cho bất động sản, khác với nhu cầu mang tính đầu cơ. Ngược lại, những phân khúc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính như căn hộ để đầu tư hay đất nền sẽ phản ứng chậm hơn nếu người mua còn thận trọng với khả năng vay và kỳ vọng bán lại. Vì vậy, cùng là bất động sản, nhưng tài sản nào gắn với dòng tiền sử dụng thực sẽ thường ổn hơn tài sản chỉ trông vào tăng giá.

Trong bối cảnh đó, tư duy tài chính thông minh không phải là chạy theo toàn thị trường, mà là tách từng lớp nhu cầu. Nhà đầu tư cá nhân cần nhìn vào ba câu hỏi: tài sản này tạo ra dòng tiền hay chỉ chờ tăng giá, thanh khoản thứ cấp có đủ sâu hay không, và biên an toàn trước biến động lãi suất ra sao. Theo tổng hợp từ VHouse, quý 1/2025 là quý cho thấy rõ nhất rằng bất động sản không còn là một câu chuyện đồng nhất. Mỗi phân khúc đang bước vào một chu kỳ riêng, và người đọc báo cáo theo cách cũ rất dễ bỏ lỡ tín hiệu thật.

Bất động sản nhà ở: căn hộ giữ nhịp, thấp tầng chọn lọc

Thị trường nhà ở trong quý 1/2025 chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa TP.HCM và Hà Nội. Ở TP.HCM, nguồn cung mới bị nén lại sau kỳ nghỉ Tết và tiến độ pháp lý chưa hoàn toàn thông suốt, khiến lượng chào bán giảm rõ rệt. Trong khi đó, Hà Nội lại ghi nhận sức mua tốt hơn, với 7.914 căn bán ra và giá sơ cấp tăng 32% so với cùng kỳ. Chênh lệch này phản ánh một thực tế quen thuộc của thị trường Việt Nam: nơi nào có đại đô thị, quy hoạch rõ và niềm tin vào tiến độ bàn giao cao, nơi đó giá sơ cấp dễ neo lại ở mặt bằng mới.

Cơ chế vận động của phân khúc căn hộ trong quý này xoay quanh cung pháp lý và chi phí đất. Khi quỹ đất sạch khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và chi phí tuân thủ pháp lý bị đẩy lên, giá sơ cấp thường phản ứng trước. Giá thứ cấp lại chậm hơn vì phụ thuộc vào kỳ vọng của người mua lại và mức độ cấp thiết của người bán. Đó là lý do Hà Nội có thể ghi nhận giá sơ cấp tiếp tục tăng, trong khi giá thứ cấp lại điều chỉnh nhẹ. Khoảng cách này không phải dấu hiệu méo mó nhất thời, mà là hệ quả của sự lệch pha giữa giá đầu vào mới và mức chấp nhận của thị trường mua lại.

Với TP.HCM, việc nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án giai đoạn sau tại TP. Thủ Đức và Bình Tân cho thấy thị trường vẫn đang chờ thêm hàng hóa đạt chuẩn pháp lý và phù hợp sức mua trung cấp. Biệt thự và nhà liền kề cũng đi theo logic tương tự, nhưng thanh khoản hẹp hơn vì giá trị giao dịch lớn, người mua ít hơn và tính chọn lọc về vị trí cao hơn căn hộ. VHouse cho rằng phân khúc nhà ở trong phần còn lại của năm sẽ không còn là cuộc đua “ai ra hàng nhiều hơn”, mà là cuộc sàng lọc ai có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và sản phẩm vừa tầm với khả năng chi trả thực.

Văn phòng cho thuê: thị trường của bên thuê

Bức tranh văn phòng trong quý 1/2025 cho thấy cán cân vẫn nghiêng về phía khách thuê. Ở TP.HCM, tổng nguồn cung khoảng 2,8 triệu mét vuông, trong đó hạng C chiếm tỷ trọng lớn nhất. Nguồn cung hạng A chỉ ở mức hơn 490.000 mét vuông nên độ khan hiếm vẫn đáng kể, nhất là ở khu trung tâm. Hà Nội cũng không rộng hơn nhiều trong phần cao cấp, dù tổng nguồn cung đạt 2,33 triệu mét vuông và hạng B đang tăng nhanh hơn. Trong thực tế, doanh nghiệp không chỉ thuê diện tích, mà còn thuê hình ảnh thương hiệu, khả năng tuyển dụng và hiệu quả vận hành.

Cơ chế của thị trường văn phòng khác nhà ở ở chỗ giá thuê không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất mà còn phụ thuộc mạnh vào chất lượng sử dụng. Khi doanh nghiệp dịch chuyển văn phòng hoặc tối ưu không gian làm việc, họ thường tìm tòa nhà có vị trí thuận tiện, chuẩn kỹ thuật tốt, chi phí vận hành hợp lý và điều kiện bàn giao linh hoạt. Vì vậy, những dự án hạng A ở trung tâm hoặc ngoài trung tâm có kết nối tốt thường giữ công suất cao hơn. Ngược lại, tòa nhà hạng C có thể lấp đầy tốt hơn nhờ giá thuê thấp, nhưng biên tăng giá thuê lại bị giới hạn bởi mức độ cạnh tranh rất lớn.

Xu hướng nổi bật trong quý này là các nhóm ngành giá trị cao như tư vấn, công nghệ thông tin và truyền thông, tài chính, bảo hiểm và bất động sản tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê. Điều đó phù hợp với chu kỳ tái cấu trúc của doanh nghiệp sau giai đoạn thận trọng kéo dài: thay vì mở rộng ồ ạt, họ chọn không gian chất lượng hơn, nhỏ gọn hơn nhưng hiệu quả hơn. Đối với nhà đầu tư văn phòng, bài toán không nằm ở việc “có đầy hay không”, mà ở khả năng giữ khách thuê tốt, hạn chế trống phòng và kiểm soát chi phí hoàn thiện. Thị trường này thưởng cho tài sản có vị trí và chất lượng, chứ không thưởng cho diện tích đơn thuần.

Bán lẻ và khách sạn: sức cầu phục hồi theo tiêu dùng và du lịch

Phân khúc bán lẻ trong quý 1/2025 cho thấy sức cầu thực vẫn đang phục hồi theo hành vi tiêu dùng đô thị. Tại TP.HCM, công suất mặt bằng bán lẻ duy trì ở mức rất cao, khoảng 94%, trong khi tổng diện tích bán lẻ đạt gần 1,6 triệu mét vuông. Nhu cầu thuê đến nhiều từ F&B, giải trí, đồ gia dụng và nội thất. Tại Hà Nội, giá thuê tăng 6% so với cùng kỳ và công suất đạt 86%, nhưng điều đáng chú ý hơn là cấu trúc nhu cầu đã đổi. Khách thuê không còn chỉ xoay quanh quán ăn, mà chuyển dần sang cửa hàng tiện lợi, thời trang và mỹ phẩm.

Cơ chế ở đây chịu tác động trực tiếp từ lưu lượng người qua lại, sức mua và yêu cầu an toàn vận hành. Khi quy định phòng cháy chữa cháy chặt hơn, nhiều thương hiệu sẽ cân nhắc rời nhà phố để vào trung tâm thương mại có hệ thống quản lý bài bản hơn. Điều đó không chỉ thay đổi vị trí thuê mà còn thay đổi chất lượng dòng tiền của chủ sở hữu tài sản. Nhà phố có lợi thế về nhận diện và tiếp cận tự nhiên, nhưng trung tâm thương mại lại có lợi thế về an toàn, đồng bộ và khả năng tạo lưu lượng ổn định hơn. Vì thế, mức lấp đầy cao của bán lẻ hiện nay không đơn thuần là dấu hiệu lạc quan, mà là kết quả của sự dịch chuyển nhu cầu thuê sang những mặt bằng ít rủi ro hơn.

Ở khách sạn, TP.HCM ghi nhận khoảng 16.666 phòng với công suất 68%, trong khi Hà Nội đạt công suất 76% nhờ lượng khách quốc tế tăng, đặc biệt từ Trung Quốc. Nguồn cung tương lai của Hà Nội cũng khá rõ, với gần 12.000 phòng mới trong những năm tới, tập trung ở khu vực phía Tây và vùng phụ cận. Theo phân tích của VHouse, hai phân khúc này không nên được đọc như những tài sản chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Chúng là tài sản vận hành, nên hiệu quả thực nằm ở công suất, giá thuê, khả năng giữ khách và chất lượng quản lý. Nhà đầu tư chỉ nhìn vào quy mô dự án mà bỏ qua vận hành thì rất dễ đánh giá sai.

Căn hộ dịch vụ: hưởng lợi từ FDI và nhu cầu ở dài ngày

Căn hộ dịch vụ là một trong những phân khúc phản ánh khá rõ dòng vốn và nhu cầu chuyên gia nước ngoài trong quý 1/2025. Tại TP.HCM, nguồn cung giảm nhẹ còn khoảng 7.995 căn do một số dự án rời thị trường, còn công suất thuê duy trì quanh 81%. Ở Hà Nội, nguồn cung đạt 6.246 căn tại 64 dự án, công suất lấp đầy lên đến 86% và giá thuê tiếp tục nhích lên. Động lực chính vẫn là nhóm khách thuê nước ngoài, chuyên gia làm việc theo hợp đồng dài hơn và nhu cầu lưu trú ổn định tại các quận có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện.

Cơ chế tạo sức cầu cho căn hộ dịch vụ nằm ở sự giao nhau giữa FDI, thị trường lao động quốc tế và thói quen ở dài ngày. Khi doanh nghiệp FDI mở rộng hoạt động, họ kéo theo chuyên gia, quản lý và lao động kỹ thuật cao cần chỗ ở đủ riêng tư nhưng vẫn linh hoạt hơn khách sạn. Căn hộ dịch vụ giải quyết đúng bài toán đó vì hợp đồng thuê dài hơn, tiện ích đầy đủ hơn và chi phí tổng thể thường hợp lý hơn so với ở khách sạn dài hạn. Bên cạnh đó, việc hạn chế mô hình cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb trong căn hộ nhà ở càng làm cho nhu cầu chuyển dịch sang căn hộ dịch vụ rõ hơn.

Đội ngũ biên tập VHouse nhận thấy đây là phân khúc mà hiệu quả đầu tư phụ thuộc mạnh vào vị trí, tiêu chuẩn vận hành và khả năng giữ khách thuê trung hạn. Khác với căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ không thắng bằng việc đẩy giá một lần, mà thắng bằng tỷ lệ lấp đầy ổn định và chu kỳ thay khách thấp. Hà Nội đang hưởng lợi từ dòng FDI và nhu cầu chuyên gia ở các khu vực như Cầu Giấy, Đống Đa, Nam Từ Liêm, Tây Hồ, còn TP.HCM hưởng lợi từ các cụm việc làm và hoạt động thương mại tại khu trung tâm và khu Đông. Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá mua mà bỏ qua vận hành, phân khúc này rất dễ bị đánh giá thấp hoặc quá cao một cách sai lệch.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 1/2025 không đi theo một đường thẳng. Căn hộ chịu áp lực pháp lý và giá sơ cấp, văn phòng đi theo nhu cầu thuê chất lượng cao, bán lẻ bám theo tiêu dùng và an toàn vận hành, khách sạn bám theo du lịch, còn căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ dòng chuyên gia và FDI. Điểm chung của các phân khúc đang mạnh lên là chúng đều gắn với nhu cầu sử dụng thật, còn các tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ cần thêm thời gian để tìm lại nhịp cân bằng.

Câu hỏi thường gặp

Phân khúc nào nổi bật nhất trong quý 1/2025?

Không có một phân khúc duy nhất dẫn dắt toàn thị trường. Hà Nội nổi bật ở căn hộ sơ cấp, TP.HCM mạnh ở bán lẻ và sự ổn định của khách sạn, còn căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ nhu cầu ở dài ngày. Mỗi phân khúc phản ứng theo một động lực khác nhau, nên không thể đánh giá bằng cùng một thước đo.

Vì sao giá căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng nhưng thị trường thứ cấp lại giảm?

Giá sơ cấp tăng vì chi phí đất, pháp lý và phát triển dự án mới đã neo ở mặt bằng cao hơn. Giá thứ cấp giảm nhẹ vì người bán phải điều chỉnh kỳ vọng để khớp với sức mua thực tế. Đây là hiện tượng lệch pha giữa giá hàng mới và giá giao dịch lại, không phải tín hiệu toàn thị trường suy yếu.

Thị trường văn phòng có còn là phân khúc hấp dẫn không?

Có, nhưng hấp dẫn theo cách chọn lọc hơn trước. Văn phòng chỉ thực sự bền khi có vị trí tốt, tệp khách thuê chất lượng và khả năng vận hành ổn định. Tài sản trung tâm, hạng tốt và quản lý chuyên nghiệp thường có biên an toàn cao hơn.

Căn hộ dịch vụ có còn dư địa tăng trưởng trong nửa cuối năm 2025 không?

Còn, nhất là ở Hà Nội và các khu vực có mật độ chuyên gia cao. Dư địa này đến từ FDI, nhu cầu thuê trung hạn và xu hướng dịch chuyển khỏi mô hình ở ngắn hạn thiếu ổn định. Tuy vậy, hiệu quả còn phụ thuộc rất lớn vào vị trí và chất lượng quản lý.

Nhà đầu tư cá nhân nên theo dõi chỉ báo nào sau quý 1/2025?

Nên theo dõi ba nhóm chỉ báo: nguồn cung mới, tốc độ hấp thụ và chất lượng pháp lý của dự án. Nếu một phân khúc tăng giá nhưng thanh khoản yếu, rủi ro nắm giữ sẽ cao hơn nhiều so với tài sản có dòng tiền thật.