Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15 áp dụng năm 2025

Một hợp đồng mua căn hộ hình thành trong tương lai thường bắt đầu bằng vài câu ngắn gọn về giá, tiến độ và tiền đặt cọc. Nhưng chính ở những con số tưởng như rất nhỏ đó, rủi ro pháp lý lại xuất hiện sớm nhất. Từ năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trở thành khung kiểm soát quan trọng để chặn tình trạng thu tiền quá sớm, thu vượt trần và đẩy rủi ro sang người mua.

Điểm mới đáng chú ý không nằm ở một điều khoản đơn lẻ. Nó là cả một cách tiếp cận mới đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, từ lúc đặt cọc, thanh toán theo tiến độ cho đến điều khoản hợp đồng. Khi hiểu đúng luật, người mua biết giới hạn của chủ đầu tư. Khi hiểu sai, người mua rất dễ nhầm giữa “giữ chỗ”, “đặt cọc”, “phí ưu tiên” và các khoản tiền không được luật gọi tên.

Bài viết này đi thẳng vào ba câu hỏi thực tế nhất: khi nào luật được áp dụng, chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu tiền cọc, và các đợt thanh toán được chia như thế nào để không vượt trần pháp luật.

Mốc hiệu lực và phạm vi tác động năm 2025

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ là một văn bản sửa lại vài thủ tục giao dịch. Nó là khung pháp lý điều chỉnh cách doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản, cách bán nhà ở hình thành trong tương lai, và cách phân bổ tiền giữa chủ đầu tư với khách hàng. Dù văn bản gốc ghi hiệu lực từ ngày 01/01/2025, hệ thống pháp luật liên quan đã được điều chỉnh để nhiều quy định quan trọng bắt đầu áp dụng từ ngày 01/8/2024. Vì vậy, bước sang năm 2025, các quy định này đã trở thành chuẩn vận hành của thị trường.

Về mặt thực tiễn, điều này tác động trực tiếp đến các dự án đang mở bán, các hợp đồng đặt cọc đã ký, cũng như cách môi giới và chủ đầu tư thiết kế chính sách thu tiền. Luật không chỉ nói về quyền bán, mà còn nói về điều kiện để được bán. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện theo luật, còn các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai phải đi đúng trình tự công khai thông tin, ký hợp đồng và thu tiền. Đội ngũ biên tập VHouse nhận thấy nhiều tranh chấp hiện nay không còn xoay quanh việc có dự án hay không, mà xoay quanh việc dự án đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa.

Cơ chế pháp lý ở đây là một chuỗi kiểm soát nhiều tầng. Nếu văn bản gốc ấn định mốc 01/01/2025 nhưng sau đó có nghị quyết sửa hiệu lực sớm hơn, mọi giao dịch từ thời điểm hiệu lực mới phải tuân theo bộ quy tắc mới. Điều này rất quan trọng với người mua vì chỉ cần lệch một mốc thời gian, giá trị pháp lý của phiếu thu, thỏa thuận đặt cọc hoặc lịch thanh toán có thể thay đổi hoàn toàn. Khi đọc luật bất động sản, không nên chỉ nhìn vào câu “được phép hay không”, mà phải nhìn thêm “được phép từ khi nào” và “được phép trong điều kiện nào”.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai

Điểm mới được người mua quan tâm nhất là giới hạn đặt cọc không quá 5% giá bán đối với nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai. Luật chỉ cho phép thu khoản này khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể lấy cọc sớm để thay thế cho điều kiện pháp lý còn thiếu, cũng không thể biến tên gọi của khoản thu thành một cách lách trần.

Điểm đáng chú ý là quy định này không chỉ giới hạn mức tiền, mà còn giới hạn thời điểm thu. Trên thực tế, một số bên từng dùng các thuật ngữ như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên”, rồi gom thành các đợt thu trước hợp đồng. Khi bước vào năm 2025, cách làm đó trở nên rủi ro hơn rất nhiều nếu bản chất là thu tiền trước khi dự án đủ điều kiện. Quan điểm của VHouse là người mua nên nhìn thẳng vào bản chất của giao dịch, không nên chỉ dựa vào tên gọi mà chủ đầu tư dùng trên giấy tờ.

Cơ chế của mức trần 5% khá rõ. Tiền cọc về bản chất là khoản bảo đảm thiện chí, không phải công cụ huy động vốn cho dự án. Nếu để mức cọc quá lớn, người mua sẽ gánh rủi ro tài chính sớm trong khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Ngược lại, nếu cọc quá thấp hoặc không có giới hạn, chủ đầu tư có thể dùng sức ép thị trường để thu tiền vượt xa giá trị cam kết. Mức 5% tạo ra một vùng cân bằng. Nó đủ để ràng buộc ý định mua, nhưng không đủ lớn để biến người mua thành bên tài trợ vốn cho dự án từ rất sớm. Đây là lý do tại sao khi thấy mức “giữ chỗ” cao bất thường, người mua cần kiểm tra ngay tình trạng pháp lý của dự án trước khi chuyển tiền.

Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Sau tiền cọc là câu chuyện thanh toán. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, nhưng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Với trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, trần trước bàn giao là 50%.

Với thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai, trật tự thanh toán còn chặt hơn. Lần đầu cũng không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền cọc, và tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng. Người mua cần hiểu điểm này vì thuê mua thường bị nhầm với mua trả chậm. Thực tế, thuê mua là một quan hệ pháp lý riêng, nơi dòng tiền được khống chế để tránh việc bên mua phải trả quá nhiều trong khi quyền sở hữu cuối cùng chưa hình thành đầy đủ.

Cơ chế của quy định thanh toán theo tiến độ là gắn tiền với mức độ hoàn thành rủi ro. Giai đoạn đầu dự án thường có rủi ro pháp lý, rủi ro vốn và rủi ro thi công cao nhất, nên pháp luật đặt trần thanh toán thấp nhất. Khi công trình xây lên, rủi ro giảm dần, dòng tiền mới được giải ngân tiếp. Đây là logic rất quan trọng: tiền chỉ nên đi cùng mức độ hoàn thành thực tế, không đi trước quá xa. Nếu chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt trần, người mua không nên coi đó là “thông lệ thị trường”, vì pháp luật đã đặt giới hạn rất cụ thể. VHouse thường khuyến nghị người mua đọc lịch thanh toán như đọc bản đồ rủi ro, thay vì chỉ nhìn vào mức chiết khấu hay quà tặng đi kèm.

Những văn bản liên quan cần đọc cùng

Muốn hiểu đúng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không nên tách nó khỏi Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Ba văn bản này tạo thành bộ khung gần như liên thông, vì điều kiện của dự án, quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh đều giao nhau ở nhiều điểm. Điều người mua cần nhớ là một dự án có thể quảng bá rất mạnh, nhưng nếu phần đất, hồ sơ xây dựng hoặc nghĩa vụ tài chính chưa đúng, giao dịch vẫn có thể vướng.

Điều 44 và Điều 46 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho thấy hợp đồng không còn là tờ giấy ghi giá rồi để đó. Nó phải thể hiện các nội dung cốt lõi như thông tin bất động sản, giá, phương thức và thời hạn thanh toán, bảo lãnh của ngân hàng đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm bàn giao, bảo hành, trách nhiệm vi phạm, phạt vi phạm, cách giải quyết tranh chấp và thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Với nhà ở hình thành trong tương lai, phần hợp đồng càng phải rõ vì đây là nơi tiền của người mua đi trước tài sản thực tế.

Trong phân tích của VHouse, phần lớn tranh chấp sau khi luật áp dụng không nằm ở chỗ “không có hợp đồng”, mà nằm ở chỗ hợp đồng có đủ chi tiết hay không. Cơ chế phòng ngừa tranh chấp rất đơn giản: luật đặt ra ngưỡng, hợp đồng phải ghi đúng ngưỡng đó, rồi mọi khoản thu mới có căn cứ kiểm tra. Khi hợp đồng mơ hồ, bên mạnh hơn thường có lợi thế diễn giải. Khi hợp đồng rõ ràng, mỗi lần thu tiền, mỗi mốc bàn giao và mỗi chế tài đều có điểm tựa pháp lý. Đây là lý do người mua không nên chỉ xem tiến độ thi công, mà phải đọc cả phần điều khoản thanh toán, bảo lãnh và xử lý vi phạm trước khi ký.

Nhìn tổng thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang kéo thị trường về một trật tự rõ hơn. Chủ đầu tư không được thu tiền theo cảm tính, người mua không còn phải chấp nhận các khoản thu mơ hồ, và hợp đồng phải trở thành công cụ kiểm soát rủi ro thay vì chỉ là thủ tục hoàn tất giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 áp dụng từ năm 2025 hay từ năm 2024?
Văn bản gốc ghi hiệu lực từ ngày 01/01/2025, nhưng sau đó có sửa đổi để nhiều quy định bắt đầu áp dụng từ ngày 01/8/2024. Vì vậy, đến năm 2025 thì các quy định mới đã là khung áp dụng thực tế trên thị trường.

Chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc tối đa bao nhiêu khi bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Mức tối đa là 5% giá bán, và chỉ được thu khi nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật. Nếu thu trước điều kiện hoặc thu vượt mức này, người mua nên kiểm tra lại tính hợp pháp của khoản thu.

Lần thanh toán đầu khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được thu bao nhiêu?
Lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần sau phải bám theo tiến độ xây dựng, và tổng số tiền trước khi bàn giao không được vượt trần mà luật đã đặt ra.

Nếu chủ đầu tư yêu cầu đóng tiền cao hơn 5% dưới tên gọi khác thì có sao không?
Tên gọi không quyết định bản chất. Nếu khoản thu thực chất là tiền để giữ chỗ, đặt cọc hoặc bảo đảm mua bán trước khi dự án đủ điều kiện, rủi ro pháp lý vẫn còn rất lớn. Người mua nên yêu cầu làm rõ cơ sở pháp lý của khoản thu và đối chiếu với điều kiện đưa dự án vào kinh doanh.

Khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, người mua cần nhìn kỹ điều gì nhất?
Cần xem kỹ giá, lịch thanh toán, thời điểm bàn giao, bảo lãnh ngân hàng, điều khoản bảo hành và chế tài vi phạm. Đây là những phần biến luật thành quyền lợi cụ thể của người mua, chứ không chỉ là câu chữ hình thức trên giấy tờ.

Khám phá

Brand activism bất động sản: Xây dựng thương hiệu gắn với trách nhiệm xã hội và cộng đồng

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2025

Bất động sản cao cấp toàn cầu 2026: Xu hướng và điểm nóng

Bất động sản cao cấp 2026: Xu hướng đầu tư mới và những thị trường tiềm năng trên toàn cầu

Xây dựng thương hiệu bất động sản: Lợi ích và cách làm