Vì sao giá chung cư TP.HCM vẫn cao dù nhà đầu tư bán ra nhiều?

Ở TP.HCM, việc thấy nhiều tin rao bán căn hộ “cắt lỗ” rất dễ tạo cảm giác thị trường sắp giảm mạnh. Nhưng khi nhìn vào giao dịch thực tế, mặt bằng giá chung cư vẫn neo cao, đặc biệt ở những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ và tiện ích hoàn chỉnh. Mấu chốt nằm ở chỗ số lượng người bán tăng lên chưa đủ lớn để làm đổi cấu trúc cung cầu của toàn thị trường.

Điều đang diễn ra không phải là một đợt giảm giá đồng loạt, mà là sự phân hóa rất mạnh giữa hàng bán gấp và hàng có chất lượng tốt. Một bên chấp nhận hạ giá để thoát hàng nhanh, bên còn lại vẫn giữ giá vì nguồn thay thế ít, nhu cầu ở thực vẫn có và chi phí phát triển dự án không hề giảm.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang có sự điều chỉnh dòng tiền và giao dịch, trong khi mặt bằng giá căn hộ tiếp tục neo cao.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang điều chỉnh về giao dịch, nhưng điều chỉnh đó không tự động biến thành giảm giá diện rộng.

Trong thực tế, “nhiều nhà đầu tư bán ra” chủ yếu phản ánh trạng thái cơ cấu lại danh mục, giảm đòn bẩy hoặc chốt lời ở một số sản phẩm thứ cấp. Những giao dịch này thường diễn ra ở từng căn, từng block, từng dự án cụ thể, chứ không tạo ra một làn sóng cung đủ lớn để kéo toàn bộ mặt bằng giá đi xuống. Nói cách khác, người bán có thể nhượng bộ trên từng tài sản, nhưng thị trường chung vẫn còn những điểm tựa rất cứng.

Điểm đáng chú ý là giá niêm yết và giá chốt giao dịch không phải lúc nào cũng trùng nhau. Nhiều căn được treo bán cao hơn mức người mua sẵn sàng trả, rồi sau đó thương lượng dần bằng chiết khấu, hỗ trợ phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Vì thế, việc thấy “giá rao” đứng yên hoặc chưa giảm sâu chưa đủ để kết luận thị trường không hạ nhiệt. Thực chất, thanh khoản đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng ở thực cao hơn, còn các căn kém hấp dẫn mới là nơi chịu áp lực giảm rõ nhất.

Thanh khoản thấp không kéo giá chung xuống ngay

Cơ chế giữ giá của căn hộ nằm ở chỗ thị trường bất động sản không định giá như hàng hóa tiêu dùng ngắn hạn. Giá hình thành từ những giao dịch có thể so sánh được trong cùng khu vực, cùng phân khúc, cùng pháp lý và cùng kỳ vọng bàn giao. Khi số căn buộc phải bán gấp chỉ tập trung ở một nhóm nhỏ, còn hàng tốt vẫn được giữ lại hoặc bán theo nhịp chậm, mức giá tham chiếu của cả khu vực sẽ ít thay đổi hơn người mua tưởng. Đây là lý do những đợt “cắt lỗ” đơn lẻ thường tạo tiếng vang trên mặt truyền thông nhưng chưa đủ làm mặt bằng giá sụp xuống.

Một lớp khác cần nhìn là tâm lý thị trường. Người mua ở thực thường không quyết định chỉ vì thấy một căn giảm sâu, mà họ so sánh với các dự án lân cận, tiến độ hạ tầng, uy tín chủ đầu tư và chi phí vay. Khi những yếu tố đó vẫn nghiêng về phía khan hiếm, người bán cũng có xu hướng neo giá chứ không bán tháo hàng loạt. Sự điều chỉnh vì vậy diễn ra âm thầm trong biên độ thương lượng, không phải bằng cú rơi trên bảng giá công khai.

Nguồn cung chung cư hạn chế, giá khó giảm

Nguồn cung căn hộ mới ở TP.HCM vẫn mỏng so với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư.

Đây là điểm mấu chốt nhất để hiểu vì sao giá khó giảm sâu dù có nhiều người bán ra. Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy quý I/2025 TP.HCM chỉ có khoảng 800 căn hộ mới mở bán, giảm mạnh so với quý trước. Nguồn cung mới lại tập trung nhiều ở Thu Đức và Bình Tân, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khi sản phẩm ra hàng ít, thị trường không có đủ “mẫu mới” để kéo mặt bằng giá đi xuống. Người mua vì thế vẫn phải xoay quanh những dự án hiện hữu, và chính sự khan hiếm đó giữ giá ở mức cao.

Bên cạnh số lượng, chất lượng nguồn cung cũng là một vấn đề. Nhiều dự án mới đi vào thị trường hiện nay thuộc nhóm trung và cao cấp, tức là ngay từ đầu đã được định vị ở mặt bằng giá cao hơn. Các chủ đầu tư không có nhiều dư địa để giảm mạnh vì họ phải bù chi phí đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng và thời gian chờ pháp lý. Khi giá đầu vào tăng, giá bán khó quay về mức cũ, trừ khi chấp nhận giảm biên lợi nhuận đến mức dự án không còn khả thi.

Điều này trùng với ghi nhận của Savills Việt Nam về nguồn cung căn hộ TP.HCM quý I/2025 và Bộ Xây dựng về mặt bằng giá căn hộ TP.HCM: nguồn hàng mới còn mỏng, trong khi giá ở khu vực lõi đô thị vẫn bị đỡ bởi chi phí phát triển và vị trí hiếm. Đội ngũ biên tập VHouse nhận thấy đây là cấu trúc rất điển hình của một thị trường bị nén cung. Khi cung không nới đủ nhanh, giá không cần tăng mạnh vẫn có thể đứng cao trong thời gian dài.

Nghịch lý chồng nghịch lý giữa kỳ vọng và thực tế của thị trường bất động sản

Người mua thường kỳ vọng rằng chỉ cần thấy nhiều nhà đầu tư bán ra là giá sẽ rơi. Nhưng thị trường căn hộ không vận hành theo logic “xả hàng là giảm sâu” như một số tài sản ngắn hạn khác. Nếu nguồn bán tập trung ở những dự án yếu thanh khoản, còn dự án tốt vẫn khan hiếm, thì mức giá chung chỉ dịch chuyển rất chậm. Đây là nghịch lý lớn nhất của thị trường TP.HCM hiện nay: kỳ vọng giảm giá xuất hiện sớm hơn rất nhiều so với sự thay đổi thật trong nguồn cung.

Cũng cần lưu ý rằng những căn giảm giá mạnh thường có lý do riêng. Đó có thể là căn góc khó bán, diện tích không tối ưu, tầng không đẹp, vị trí xa trung tâm, pháp lý chưa hoàn tất hoặc chủ sở hữu đang chịu áp lực tài chính. Các căn như vậy không đại diện cho toàn bộ thị trường. Vì thế, nếu chỉ nhìn vào vài tin “cắt lỗ” trên thị trường thứ cấp rồi suy ra chung cư TP.HCM đang rẻ đi, người mua rất dễ đánh giá sai biên độ rủi ro.

Vì sao nhiều người "cắt lỗ" nhưng giá vẫn cao?

Nhiều căn được bán thấp hơn giá mua ban đầu, nhưng đó không đồng nghĩa toàn thị trường đang giảm giá.

“Cắt lỗ” thường xảy ra ở những tài sản gắn với đòn bẩy tài chính. Khi lãi vay, dòng tiền cho thuê và áp lực đáo hạn không còn cân bằng, chủ sở hữu buộc phải hạ giá để thu hồi vốn nhanh. Tuy nhiên, giao dịch như vậy chủ yếu phản ánh tình trạng của từng người bán, không phản ánh toàn bộ nhu cầu thị trường. Một căn bán gấp ở mức thấp có thể nằm cùng dự án với những căn khác vẫn giữ giá vì chủ sở hữu không cần thoát hàng ngay.

Đây cũng là lý do thị trường thứ cấp thường xuất hiện hai lớp giá rất khác nhau. Lớp thứ nhất là những căn cần bán nhanh, chấp nhận biên giảm lớn để đổi lấy thanh khoản. Lớp thứ hai là những căn có vị trí đẹp hơn, dòng tiền cho thuê tốt hơn hoặc pháp lý rõ hơn, nên người bán không chịu áp lực nhượng bộ nhiều. Trong các bài phân tích của VHouse, yếu tố phân hóa này là chìa khóa để đọc đúng thị trường TP.HCM. Giá chung cư không “đi xuống” vì mọi tài sản đều xấu đi, mà vì chỉ một nhóm tài sản kém hấp dẫn mới bị ép giảm mạnh.

Cắt lỗ không đồng nghĩa mặt bằng giá giảm

Cơ chế ở đây là cơ chế chọn lọc. Người mua có nhiều lựa chọn hơn ở những dự án kém hấp dẫn, nên giá ở nhóm đó dễ bị thương lượng mạnh. Nhưng ở những dự án có pháp lý rõ, chủ đầu tư uy tín, kết nối hạ tầng tốt và tiện ích hoàn chỉnh, lượng người mua thực vẫn đủ lớn để giữ giá. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư không bán bằng cách hạ giá công khai quá sâu, mà dùng cách kéo dài thanh toán, hỗ trợ phí hoặc chấp nhận thương lượng kín. Vì vậy, con số trên tin rao có thể trông thấp hơn, nhưng mặt bằng giao dịch thực lại không thay đổi nhiều.

Một yếu tố nữa là kỳ vọng giá của người bán thường được neo vào mức tham chiếu cũ. Nếu họ đã mua ở vùng giá cao, họ sẽ chỉ giảm khi buộc phải bán, còn lại thường giữ mức rao gần với mặt bằng trước đó. Chỉ khi thị trường xuất hiện nguồn cung thay thế dồi dào hơn, hoặc áp lực tín dụng và chi phí vốn lan rộng, mặt bằng này mới có cơ hội hạ xuống rõ rệt. Cho đến lúc đó, “cắt lỗ” vẫn là câu chuyện cục bộ, không phải tín hiệu đảo chiều toàn thị trường.

Có nên mua bất động sản thời điểm này?

Với người mua ở thực, câu hỏi đúng không phải là “giá có còn giảm nữa không”, mà là căn hộ đó có phù hợp để ở và đủ an toàn về tài chính hay không.

Nếu mục tiêu là ở lâu dài, nên ưu tiên ba tiêu chí: pháp lý rõ, tiến độ bàn giao chắc chắn và khả năng kết nối thực tế với nơi làm việc, trường học, bệnh viện. Một căn hộ mua được với giá thấp hơn vài trăm triệu nhưng xa trung tâm, thiếu tiện ích và tốn thời gian di chuyển mỗi ngày chưa chắc là lựa chọn rẻ. Chi phí sử dụng trong nhiều năm, cộng với chi phí vay và chi phí cơ hội, thường mới là phần quyết định giá trị thật của một căn nhà.

Nếu mục tiêu là đầu tư, cần nhìn kỹ dòng tiền cho thuê và tính thanh khoản khi thoát hàng. Căn hộ có giá rao thấp nhưng khu vực khó cho thuê, nhu cầu ở yếu hoặc nguồn cung tương lai lớn thì chưa chắc đã là món hời. Ngược lại, một sản phẩm giá không rẻ nhưng có thể cho thuê ổn định, dễ bán lại và ít rủi ro pháp lý lại bền hơn nhiều. Quan điểm của VHouse là trong thị trường TP.HCM hiện nay, người mua không nên đuổi theo câu chuyện “giảm giá” bằng mọi giá, mà nên chọn tài sản có biên an toàn đủ lớn để không bị kẹt vốn.

Cách đọc một thương vụ mua căn hộ cho đúng

Cơ chế ra quyết định nên đi từ khả năng chi trả sang chất lượng tài sản, không nên làm ngược lại. Người mua cần tự hỏi liệu khoản trả hàng tháng có an toàn nếu lãi suất tăng, thu nhập chậm lại hoặc thời gian cho thuê kéo dài hơn dự tính hay không. Sau đó mới xét đến vị trí, tiện ích và mức độ dễ bán lại. Nếu một trong ba trục này yếu, thương vụ có thể trông rẻ ở lúc mua nhưng lại đắt trong quá trình nắm giữ.

Ở TP.HCM, thị trường đang bước vào giai đoạn mà sản phẩm tốt và sản phẩm yếu tách nhau rất xa. Căn hộ có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối tốt và giá trị sử dụng rõ ràng vẫn giữ được sức bền về giá. Căn hộ thiếu một trong các yếu tố đó mới là nơi xuất hiện các mức giảm sâu. Người mua hiểu được sự phân hóa này sẽ tránh được sai lầm phổ biến nhất, đó là tưởng rằng mọi đợt “bán ra nhiều” đều đồng nghĩa với cơ hội mua rẻ trên diện rộng.

Câu hỏi thường gặp

1. Vì sao thấy nhiều tin cắt lỗ nhưng giá chung cư TP.HCM vẫn không giảm mạnh?
   Vì phần lớn tin cắt lỗ nằm ở thị trường thứ cấp và chỉ liên quan đến từng căn hoặc từng dự án cụ thể. Muốn kéo mặt bằng giá chung đi xuống cần có nguồn cung mới nhiều hơn và áp lực bán rộng hơn, điều này hiện chưa xảy ra.

2. Giá niêm yết và giá giao dịch thực tế khác nhau thế nào?
   Giá niêm yết là mức người bán công khai, còn giá giao dịch là mức hai bên chốt được sau thương lượng. Ở thị trường căn hộ, chênh lệch này có thể đến từ chiết khấu, hỗ trợ thanh toán hoặc tặng kèm phí, nên chỉ nhìn giá rao chưa đủ để kết luận thị trường đang giảm.

3. Mua căn hộ TP.HCM lúc này nên ưu tiên điều gì trước?
   Nên ưu tiên pháp lý, vị trí, khả năng sử dụng thật và sức chịu đựng tài chính. Nếu mua để ở, đừng để áp lực “sợ lỡ sóng” che mất bài toán trả nợ và chi phí sinh hoạt dài hạn.

4. Nhà đầu tư bán ra nhiều có làm giá giảm ngay không?
   Không nhất thiết. Chỉ khi lượng bán ra đủ lớn, lặp lại trên nhiều dự án và đi kèm nguồn cung mới tăng lên thì mặt bằng giá mới có thể điều chỉnh rõ hơn.

5. Có nên chờ giá giảm sâu rồi mới mua không?
   Chờ giảm sâu không phải lúc nào cũng hợp lý, vì sản phẩm tốt thường không giảm theo kiểu đồng loạt. Với người mua ở thực, quyết định hợp lý hơn là chọn căn phù hợp nhu cầu, pháp lý tốt và khả năng trả nợ an toàn.

Khám phá

Không gian sống bán đảo SOLA: Vì sao được giới thượng lưu chọn

Cho vay từng lần là gì? Cách dùng vốn hiệu quả khi mua nhà

Cách kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua an toàn

Thủ tục mua bán đất đai: Hướng dẫn chi tiết theo quy định

Kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi bán bất động sản: Cách làm